El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre el plazo que tiene un consumidor para poder reclamar los gastos hipotecarios como consecuencia de la declaración de nulidad de una clausula de gastos.
La discusión jurídica sobre el plazo para reclamar.
El Tribunal Supremo, en pleno, en su Sentencia 857/2024, de 14 de junio de 2024, ha fijado doctrina sobre cómo se calcula el plazo que tiene un consumidor para reclamar a la entidad prestamista los gastos hipotecarios. Es decir, cuando comienza a computar el plazo de prescripción (de 5 años según el Código Civil), para que el consumidor pueda ejercitar esa acción.
Sobre la prescripción de las acciones señala el artículo 169 del Código Civil:
El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse.
Por otro lado, el Supremo también resuelve otra cuestión controvertida; relativa a qué normativa resulta aplicable a la prescripción de la acción de reclamación de los gastos (estatal o autonómica), en procedimientos judiciales en los que se dirime la nulidad de una condición general de la contratación en el marco de un contrato de préstamo bancario con consumidores.
En tales casos el plazo para el ejercicio de la acción restitutoria y el día inicial para el cómputo de la prescripción, se rigen por la normativa estatal y no por las autonómicas.
La acción de nulidad y la acción restitutoria.
Para que la reclamación de gastos hipotecarios sea estimada por el Juzgado, es necesario que se declare nula la cláusula del contrato que obligó al consumidor a asumir los gastos (por su abusividad al amparo de la normativa sobre consumidores y usuarios). Ahora bien, la nulidad de la clausula no implicará per se la condena de la entidad prestamista a devolver esos gastos.
Por consiguiente, cuando el consumidor interpone una demanda contra la entidad prestamista lo lógico será ejercitar 2 acciones distintas:
- (1º) la acción declarativa de nulidad de esa cláusula de gastos (así como, en su caso, de cualquier otra clausula abusiva) y,
- (2º) la acción de restitución de lo indebidamente abonado (es decir, solicitar que como consecuencia de la previa declaración de abusividad de la cláusula se condene a la entidad prestamista a pagar al consumidor los gastos indebidamente asumidos).
¿Y dónde estaba el problema?
Pues bien, la problemática era que si bien la acción declarativa de nulidad de una clausula es imprescriptible para el consumidor, no sucede lo mismo con la acción de restitución de gastos que sí que puede llegar a prescribir.
La decisión del Supremo sobre el plazo.
Pues bien, salvo que la entidad prestamista demuestre que el consumidor pudo conocer antes que esa clausula de gastos hipotecarios era abusiva, el computo del plazo de prescripción de la acción restitutoria comenzará en el momento en que sea firme la resolución judicial que declare la nulidad de la clausula.
(…) salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos.
Por consiguiente, si no ha habido una declaración de nulidad de la clausula en cuestión el plazo de prescripción no puede haber comenzado (salvo que la entidad prestamista demuestre que el consumidor conocía antes que la clausula era abusiva).
Y qué gastos hipotecarios se pueden reclamar.
Se pueden reclamar el 50 % de los gastos de la Notaría y el 100 % de los gastos de Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación del inmueble.
Siempre hablamos de gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca (o novación de la misma), no de la compraventa del inmueble.
A las hipotecas suscritas a partir del 16 de junio de 2019 (o las novaciones o subrogaciones a partir de esa fecha), les será aplicable lo dispuesto en la Ley 15/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
¿Necesitas asesoramiento para reclamar gastos hipotecarios? Puedes contactar conmigo o escribirme a jraul@quintalegal.com.