La regulación de los pisos turísticos es dispar dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble. En este post me centraré en la normativa aplicable en Cataluña y su especial regulación en la ciudad de Barcelona.
La Ley de Turismo de Cataluña
La norma base en la que se regula la ordenación y promoción del turismo en Cataluña es la Ley 13/2002, de 21 de junio de Turismo de Cataluña.
Dicha Ley define las viviendas de uso turístico:
Artículo 50 bis
1. Las viviendas de uso turístico son viviendas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por reglamento.
2. Las viviendas de uso turístico requieren la correspondiente declaración responsable de cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente.
3. Los ayuntamientos pueden establecer procedimientos de control periódico de la actividad de vivienda de uso turístico en los términos, los plazos y las condiciones que establezcan en las respectivas ordenanzas. En el supuesto de que resulten desfavorables, los controles periódicos pueden comportar la extinción del título habilitante.
El decreto sobre viviendas de uso turístico.
Esa regulación de los pisos turísticos es desarrolla por el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de Establecimientos de Alojamiento Turísticos y de Viviendas de Uso Turístico.
El decreto, siguiendo la Ley de Turismo, define como “vivienda de uso turístico”; las cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, y a cambio de una contraprestación económica, para una estancia de temporada*, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en el Decreto.
*El decreto considera “estancia de temporada” toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días.
Requisitos y servicios que el decreto impone a los pisos turísticos:
– Disponer de cédula de habitabilidad y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas, no pudiendo ser ocupadas por más plazas que las indicadas en la cédula.
– Estar suficientemente amueblados, dotados con los aparatos y utensilios necesarios para su ocupación y en perfecto estado de higiene.
– Facilitar a los usuarios y vecinos un teléfono para consultas e incidencias.
– Garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
– Disponer de hojas oficiales de quejas y reclamaciones.
La necesaria comunicación previa y alta en el Registro de Turismo de Cataluña.
Para legalizar la vivienda turística el decreto impone la obligación de realizar una “comunicación previa de inicio de actividad” ante el Ayuntamiento competente.
Es requisito exhibir en un lugar visible de la vivienda el número de registro de entrada en el Ayuntamiento de la citada comunicación previa.
Tras la comunicación las viviendas de uso turístico se inscriben el Registro de Turismo de Cataluña.
Sin embargo, el decreto señala que la destinación de la vivienda para el uso turístico no será posible cuando:
1) Esté prohibida por la ordenación de usos (a nivel local) del sector donde se encuentre la vivienda,
o
2) Esté prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios (cuando el edificio está sometido al régimen de propiedad horizontal), debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
La regulación en la ciudad de Barcelona.
En la ciudad de Barcelona, desde el 6 de marzo de 2017 se encuentra en vigor el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), aprobado por el pleno del Ayuntamiento el día 27 de enero de 2017.
El PEUAT regula, para la ciudad de Barcelona, los criterios urbanísticos y de gestión de los alojamientos turísticos en la ciudad (incluidas las viviendas de uso turístico).
Esta regulación divide la ciudad en varias zonas, limitando, y mucho, el otorgamiento de nuevas licencias para pisos turísticos.
Por ejemplo, en la Zona 1 que comprende distritos como el de “Ciutat Vella” o parte de la “Vila de Gràcia”, contempla que no podrán autorizarse nuevas viviendas.
Al margen de la división de la ciudad en zonas, otro requisito general es que los edificios donde se autoricen las nuevas viviendas de uso turístico, tengan que destinarse en su totalidad a dicho uso, no pudiendo coexistir pisos destinados a vivienda de particulares, con otros al alquiler para turistas.
Con ello se ha pretendido evitar los problemas de convivencia, generalmente por ruidos de los turistas.
