El Tribunal Supremo ha dictado, en fecha 11 de septiembre de 2019, una sentencia que contiene una serie de pautas sobre el vencimiento anticipado en las ejecuciones hipotecarias.
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La clausula de vencimento anticipado.
La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que permite al banco prestamista reclamar de forma anticipada la totalidad del préstamo cuando, por ejemplo, el prestatario deje de abonar alguna cuota de la hipoteca.
Antes de 2013 (cuando se modificó la Ley para adaptarla a las resoluciones europeas sobre consumidores), era habitual que en los contratos de préstamo hipotecarios redactados por los bancos se permitiera ese vencimiento anticipado con el impago de una sola cuota del préstamo, e incluso de una parte de la misma.
La declaración de abusividad por los tribunales.
Los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europeo comportaron que en el caso de que el prestatario fuera un «consumidor» los jueces optasen mayoritariamente por declarar abusivas esas cláusulas.
Sin embargo, no existía unanimidad sobre cuáles tenían que ser las consecuencias de esa declaración de abusividad de la cláusula en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Por un lado, unos jueces entendían que la abusividad de la cláusula tenía que comportar el archivo de la ejecución hipotecaria (los bancos no podrían reclamar la deuda en ese procedimiento especial), mientras que otros jueces consideraban que, a pesar de la abusividad de la cláusula, el procedimiento hipotecario podía continuar.
El quid de la cuestión estaba en si una vez es declarada nula la cláusula (que sirve de fundamento de la reclamación del banco) el juez puede continuar con la ejecución sustituyéndo la clausula abusiva con otra norma de derecho nacional en la que se prevea esa facultad de vencimiento.
La decisión del Tribunal Supremo sobre el vencimiento.
Aunque la justicia europea no permite la sustitución de una cláusula declarada abusiva, establece la siguiente excepción:
«(…) que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.
El Supremo parte de la base que el contrato de préstamo hipotecario, como negocio jurídico unitario o complejo, no puede subsistir si la ejecución de la garantía (la hipoteca) resulta ilusoria o extremadamente dificultosa.
De esta forma, entiende el Supremo que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, comportaría necesariamente la nulidad del contrato de préstamo, exponiendo al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.
Sobre dicha premisa, y citando un Auto del TJUE en el que se posibilitaba (siempre y cuando el contrato no puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado) la sustitución de ésta por la versión del artículo 693. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (modificado en 2013), el Supremo fija una serie de pautas para las ejecuciones hipotecarias en curso:
a) Si la cláusula es declarada nula y el vencimiento del préstamo es anterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que modificó el art. 693 de la LEC), el procedimiento deberá ser sobreseído.
b) Si el vencimiento es posterior, deberá valorarse si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la reciente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de crédito inmobiliario (LCI):
b1) Si no reúne tales requisitos el procedimiento deberá ser sobrevenido.
b2) Si cumple con los requisitos de la Ley deberá continuar la tramitación.
c) Los autos de sobreseimiento no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales.
Como vemos, el Tribunal Supremo intenta zanjar la cuestión aplicando con «carácter retroactivo» a los procedimientos hipotecarios en curso las disposiciones de la LCI.
Los requisitos de la LCI para el vencimiento son:
Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al 3 % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses.
ii. Al 7 % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
Con todo, previsiblemente veremos resoluciones judiciales contradictorias y no es descartable que algún juzgado eleve una nueva cuestión prejudicial a Europa.
