Reducción del alquiler comercial en Cataluña en caso de suspensión de la actividad por el Covid

La Generalitat ha regulado por Decreto Ley una reducción del 50 % de la renta de arrendamientos para actividades industriales y comerciales cuando se suspenda o limite su actividad a causa de la pandemia.

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¿En qué casos?

Esta regulación excepcional se aplica únicamente a los arrendamientos de inmuebles suscritos en Cataluña a partir del 1 de enero de 1995 (no a los anteriores), para realizar actividades industriales y comerciales que, a causa de la pandemia de Covid-19 hayan sido suspendidas o restringidas por la autoriadd competente.

Por tanto, tiene un carácter limitado en el tiempo. Esto es, mientras estén vigentes esas prohibiciones o restricciones en la actividad.

¿Cómo se articula?

Inicialmente el decreto ley contempla que arrendador y arrendatario alcancen un acuerdo.

Para ello, como primer paso el arrendatario deberá requerir al arrendador, por burofax u otra forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del arrendamiento. 

Se busca restablecer el equilibrio de las prestaciones (que se han visto alteradas a causa de las medidas de suspensión o restricciones de la actividad), de acuerdo con las exigencias de la buena fe y la honradez de los pactos.

¿Y si no hay acuerdo entre las partes?

Si en el plazo de un mes desde el requerimiento las partes no alcanzan a un acuerdo, el decreto ley establece las siguientes reglas:

a) En caso de suspensión de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% mientras dure la suspensión.

b) En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las restricciones, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.

c) La prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento no afecta a la aplicación de las reducciones previstas por las letras a) y b).

d) La parte arrendataria puede exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que eventualmente garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, excluidas la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente. La parte arrendataria tiene que reintegrar las garantías objeto de imputación en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias a que hace referencia el artículo 1 y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.

e) En caso de que las medidas previstas a la letra a) se prolonguen más de 3 meses en el transcurso de 1 año a contar desde la entrada en vigor de la norma, la arrendataria podrá optar por desistir del contrato sin penalización (a partir del momento en que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas), siempre que lo notifique de forma fehaciente a la arrendadora con un 1 mes de antelación.

Esas reducciones de la renta y otras cantidades debidas se contarán desde la fecha del requerimiento del arrendatario para alcanzar un acuerdo de modificación de las condiciones del contrato.

Según el decreto ley, desde que reciba el requerimiento, el arrendador deberá abstenerse de emitir facturas contra la parte arrendataria por la renta y otros gastos, hasta que transcurra el plazo de 1 mes para negociar o, si fuere anterior, hasta la fecha en que se alcance un acuerdo.

Esta regulación se inspira en el principio denominado “clausula rebus sic stantibus”, indicando el decreto ley que en el plazo de 2 años el Govern deberá aprobar un proyecto de ley para incorporar esa regulación de carácter general necesaria para el restablecimiento del equilibrio contractual, en los supuestos de cambio imprevisto de circunstancias.

La clausula rebus sic stantibus

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