El Tribunal Supremo precisa su doctrina sobre los gastos de la hipoteca

Nuevas sentencias del Tribunal Supremo, en este caso de la Sala Primera de lo Civil, sobre el alcance de la nulidad de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios.

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Han pasado varios meses desde que el Pleno de la Sala Tercera (de lo Contencioso Administrativo) del Tribunal Supremo fijara definitivamente su doctrina, al acordar por un estrecho margen que el sujeto pasivo del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) generado al formalizarse la hipoteca,  era el prestatario y no el banco.

Esto provocó que el Gobierno modificara la Ley para que en las nuevas hipotecas el obligado al pago del impuesto sea el banco y no el cliente.

En este post explicaba lo sucedido.

¿Qué ha pasado en el Tribunal Supremo?

Los efectos prácticos de la nulidad de la cláusula de gastos.

Pues bien, ahora es la Sala Primera (de lo Civil) que se encarga de resolver los pleitos entre consumidores y entidades bancarias, la que ha dictado varias sentencias donde precisa el alcance de la nulidad por abusiva de la cláusula de gastos de un préstamo (aquella que impone que el consumidor asuma todos los gastos de la hipoteca).

Como he explicado en varios post, esa Sala de lo Civil había dictado en fecha 23 de diciembre de 2015 una Sentencia declarando que esa cláusula era abusiva para el consumidor, dejando la puerta abierta para reclamar a los bancos esos gastos.

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Estas nuevas sentencias vienen a precisar el alcance de la declaración de nulidad.

1) ARANCEL NOTARIAL.

Señala el TS que la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Lo mismo en caso de una posterior escritura de modificación del préstamo hipotecario. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras deberá abonarlas quien las solicite.

2) ARANCEL REGISTRAL.

Señala el TS que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

3) IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

En cuanto al impuesto la Sala Civil se acoge a la doctrina de la Sala Tercera referente a que el sujeto pasivo (en el momento de formalizarse el préstamo) era el prestatario.

4) GESTORÍA.

Se impone el pago por mitad de los mismos.

La comisión de apertura.

El Tribunal Supremo también se ha pronunciado sobre si la comisión de apertura del préstamo puede ser considerada abusiva aplicando la normativa sobre consumidores y usuarios.

La conclusión del Tribunal es que la cláusula cumple el «control de transparencia» de la Ley:

“(…) es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato” 

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