La pérdida de la vivienda habitual es una de las principales preocupaciones de personas propietarias que pretenden acogerse al mecanismo de exoneración de la Ley de la segunda oportunidad.
En este post te explico qué puede suceder con la vivienda habitual al acogerse a la Ley de la segunda oportunidad (LSO).
¿Qué es la ley de la segunda oportunidad?
Como explico en este otro post, la ley de la segunda oportunidad (LSO) es un mecanismo introducido en el año 2015 en la Ley Concursal (y reformado en septiembre del 2022), que permite a las personas físicas en situación de insolvencia («quiebra económica») superar esa situación y obtener la cancelación judicial de sus deudas (exonerables) siempre y cuando sean deudores de buena fe.
Esto se conoce como la Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI).
Las vías para acceder a la exoneración.
Tras la reforma del año 2022 la norma contempla 2 vías distintas para que el deudor persona natural (sea o no empresario) pueda solicitar la exoneración:
1º. Con sujeción a un PLAN DE PAGOS sin previa liquidación de la masa activa.
2º. Con LIQUIDACIÓN de la masa activa (exoneración directa).
Teóricamente, la vía de la liquidación comportará la enajenación de los activos (bienes y derechos) del concursado y, por ende, la pérdida de su vivienda habitual. En cambio, si el concursado optase por la vía indirecta del plan de pagos le será posible mantener la vivienda en propiedad.
No obstante, como seguidamente veremos (especialmente, en el caso del «plan de pagos») tiene sus particularidades.
¿Qué sucede con la vivienda habitual en la ley de la segunda oportunidad?
El valor de la vivienda y de sus cargas.
Antes de solicitar el concurso y, optar por una u otra vía de acceso a la exoneración, es fundamental conocer, entre otros aspectos:
1) El valor actual de la vivienda.
2) Las cargas que tenga el inmueble. Como por ejemplo, la existencia de una hipoteca.
3) La situación del préstamo hipotecario. Es decir si el deudor se encuentra al corriente de pago y si le resultará posible continuar cumpliendo.
4) El importe total pendiente del citado préstamo hipotecario.
Con la vivienda habitual en la ley de la segunda oportunidad pueden darse diferentes escenarios. A este respecto, no será lo mismo una vivienda valorada en 200.000 euros y libre de cargas (o, con un préstamo hipotecario del que faltasen por pagar únicamente 25.000 euros), que esa misma vivienda con un préstamo hipotecario pendiente de 195.000 euros (o, incluso, que dicho préstamo supere el valor de la misma).
La vivienda habitual en la vía del plan de pagos.
Como hemos dicho, la vía del plan de pagos está pensada para que el deudor no tenga que liquidar todos sus activos, pudiendo mantener entonces su vivienda habitual.
Pero, ¿dónde está la letra pequeña?
Básicamente que esa propuesta del plan de pagos debe pasar un doble filtro: (1º) la aprobación del mismo por parte del Juez, (2º) la eventual impugnación (en los casos previstos en la norma) por parte de los acreedores afectados por la exoneración.
a) La aprobación judicial del plan de pagos.
Esta modalidad de acceso a la exoneración exigirá un esfuerzo de pago real por parte del concursado, que deberá presentar una propuesta de plan pagos (adaptado a sus circunstancias personales), para su aprobación por el Juez.
En cuanto al contenido de la propuesta de plan de pagos:
En la propuesta de plan de pagos se deberá incluir un calendario de pagos de los créditos exonerables que, según esa propuesta, vayan a ser satisfechos.
También deberá relacionarse en detalle los recursos previstos para su cumplimiento, así como para la satisfacción de las deudas no exonerables y de las nuevas obligaciones por alimentos, subsistencia o las que genere su actividad, con especial atención a la renta y recursos disponibles futuros y su previsible variación (…).
Cuando se pretenda mantener la vivienda habitual la duración del plan pagos será de 5 años.
(…) el juez, previa verificación de la concurrencia de los presupuestos y requisitos establecidos en esta ley, del contenido del plan de pagos y de las posibilidades objetivas de que pueda ser cumplido, denegará o concederá provisionalmente la exoneración del pasivo insatisfecho, con aprobación del plan de pagos en los términos de la propuesta o con las modificaciones que estime oportunas, consten o no en las alegaciones de los acreedores.
b) La posibilidad de impugnar de los acreedores.
Ahora bien, aprobado el plan y obtenida la exoneración provisional, los acreedores afectados podrán impugnarla en el plazo de 10 días, en los siguientes casos:
1.º Cuando el plan de pagos no le garantizara al menos el pago de la parte de sus créditos que habría de satisfacerse en la liquidación concursal.
2.º Cuando el plan de pagos no incluya la realización y aplicación al pago de la deuda exonerable, de la deuda no exonerable o de las nuevas obligaciones del deudor de la totalidad de los activos que no resulten necesarios para la actividad empresarial o profesional del deudor o de su vivienda habitual, siempre que los acreedores impugnantes representen al menos el 40 % del pasivo total de carácter exonerable.
3.º Cuando se constatara la oposición al plan de pagos por parte de acreedores que representen más del 80 % de la deuda exonerable afectada por el plan de pagos [salvo que el juez, atendiendo a las particulares circunstancias del caso, lo imponga].
4.º Cuando el plan no destinara a la satisfacción de la deuda exonerable la totalidad de las rentas y recursos previsibles del deudor que excedan del mínimo legalmente inembargable, de lo preciso para el cumplimiento de las nuevas obligaciones del deudor durante el plazo del plan de pagos (siempre que se entiendan razonables a la vista de las circunstancias), y de lo requerido para el cumplimiento de los vencimientos de la deuda no exonerable durante el plazo del plan de pagos.
5.º Cuando no concurran los presupuestos y requisitos legales para la exoneración.
Si se estimase la impugnación el concurso se vería abocado a la liquidación.
¿Es posible optar por la vía de la liquidación y salvar la vivienda habitual?
Lo cierto es que la Ley Concursal no lo prevé expresamente y, como hemos visto, ha establecido la vía alternativa del plan de pagos.
Con respecto a la finalización de la liquidación sí que prevé la posibilidad de concluir el concurso existiendo; (i) bienes y derechos legalmente inembargables (que realmente no deberían forman parte de la masa activa del concurso), o (ii) bienes y derechos desprovistos de valor de mercado o, cuyo coste de realización sea desproporcionado respecto del previsible valor venal, o (iii) bienes o derechos pignorados o hipotecados (pensando seguramente en que el acreedor privilegiado podrá ejecutar la garantía en un procedimiento ajeno al concurso).
Asimismo, los art. 37 bis y ss. de la Ley Concursal regulan la declaración de CONCURSO SIN MASA (que permite acceder a la exoneración directa sin liquidación), en los siguientes supuestos:
a) El concursado carezca de bienes y derechos que sean legalmente embargables.
b) El coste de realización de los bienes y derechos del concursado fuera manifiestamente desproporcionado respecto al previsible valor venal.
c) Los bienes y derechos del concursado libres de cargas fueran de valor inferior al previsible coste del procedimiento.
d) Los gravámenes y las cargas existentes sobre los bienes y derechos del concursado lo sean por importe superior al valor de mercado de esos bienes y derechos.
Ahora bien, si el hipotético valor que se obtendría con la venta de la vivienda (tasación del inmueble), fuera superior al importe del préstamo hipotecario (deuda pendiente), difícilmente podrá justificarse su exclusión de la liquidación (pues su venta permitiría cancelar la deuda hipotecaria y, además, pagar la totalidad o una parte del resto de pasivos).
Con todo cada es diferente y, realmente, una cosa es el valor teórico de tasación y otra el importe que realmente se obtendría en caso de liquidar ese bien.
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