¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar?

En los últimos meses se ha hablado mucho acerca de la posibilidad de reclamar al banco los gastos relacionados con la formalización de la hipoteca.

¿Por qué se habla ahora de reclamar los gastos de hipoteca?

En fecha 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó un sentencia en la que consideraba nula una cláusula que imponía los gastos de hipoteca a un consumidor en un préstamo de la entidad BBVA.

En este post explico la citada sentencia.

¿Qué gastos puedo reclamar?

En la siguiente infografía se muestran cuáles son esos gastos, relacionados con la formalización de la hipoteca, que el consumidor puede reclamar a la entidad bancaria que le concedió el préstamo.

Gastos hipoteca

¿Qué documentación necesito?

En primer lugar, se deberá revisar la Escritura del préstamo hipotecaria que se firmó ante Notario, y comprobar que en la misma existe una cláusula (que probablemente esté en el 100 % de las hipotecas), que efectivamente impone el abono de esos gastos a la persona que solicita la hipoteca.

Por otro lado, se tienen que recopilar todos los documentos acreditativos de eso gastos que se van a reclamar.

1)  Factura del Notario.

2)  Factura del Registro de la Propiedad

3)  Factura de la Gestoría impuesta por el banco,

4)  Justificante de haber liquidado el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Mi consejo es reclamar extrajudicialmente al banco el importe de esos gastos y, si éste rechaza su pago, valorar (caso por caso) iniciar o no la vía judicial.

Nulidad de la cláusula de gastos de la hipoteca

En el ámbito de la litigación bancaria, relativa a las hipotecas suscritos por consumidores, es habitual plantear y obtener pronunciamientos judiciales favorables a la «nulidad» de la cláusula suelo (por falta de transparencia), de la cláusula de vencimiento anticipado (que permite a la entidad bancaria reclamar la totalidad del préstamo), o de los intereses moratorios.

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Las cláusulas suelo y las conclusiones del Abogado General

Aunque en sus conclusiones el Abogado General rechaza que limitar los efectos de la nulidad de las clausulas suelo (tesis mantenida por nuestro Tribunal Supremo) sea contraria al derecho comunitario sobre consumidores y usuarios, no debemos pasar por alto el hecho de que se trata de una opinión no vinculante para el Tribunal de Justicia de la Unión Eurpoea

Como nos recuerda el Tribunal en su comunicado de prensa: «Las conclusiones del Abogado General no vinculan al Tribunal de Justicia. La función del Abogado General consiste en proponer al Tribunal de Justicia, con absoluta independencia, una solución jurídica al asunto del que se ocupa. Los jueces del Tribunal de Justicia comienzan ahora sus deliberaciones sobre este asunto. La sentencia se dictará en un momento posterior».

Por consiguiente, y aunque es cierto que el Tribunal de Justicia generalmente sigue en sus sentencias el criterio del Abogado General, entra dentro de lo posible que finalmente se dicte una resolución en sentido contrario a lo concluido por éste. La sentencia se espera antes de final de año.

Bank

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Sobre la problematica jurídica acerca de las “clausulas suelo” me he referido en diferentes posts.

La situación de las cláusulas suelo hasta el 9 de marzo de 2013.

Hasta el año 2013 la discusión principal, respecto a las cláusulas suelo incorporadas a contratos con consumidores, se centraba en determinar si este tipo de cláusulas podían o no ser declara nulas por abusivas y en qué condiciones lo eran.

Sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula, parecía más o menos claro que las entidades financieras tendrían que devolver todas las cantidades abonadas de más por el cliente, ya que en nuestro ordenamiento jurídico el artículo 1.303 del Código Civil prevé que declarada la nulidad de una obligación; “los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubieran sido materia del contrato con sus frutos, y el precio con intereses”.

Esta idea, además, se refuerza además con que la Jurisprudencia Comunitaria haya manifestado de forma reiterada que el Juez nacional no puede “integrar” (es decir, moderar), una clausula declarada nula al amparo de la normativa de consumidores y usuarios.

La situación de las cláusulas suelo a partir del 9 de marzo de 2013.

En fecha 9 de marzo de 2013 el Pleno del Tribunal Supremo dictó su famosa sentencia sobre las cláusulas suelo, en la que consideró que las mismas pueden ser declaradas nulas por su falta de transparencia (en la practica todas), aunque limitó los efectos de dicha declaración de nulidad.

Así en esta y posteriores sentencias el TS fijo la siguiente doctrina:

Cuando se declare abusiva una clausula suelo y, por ende, su nulidad; procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha clausula a partir de la publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013.

Esta doctrina conlleva que declarada la nulidad de la cláusula por su falta de transparencia, el Juez sólo pueda condenar a la entidad financiera demandada a devolver las cantidades pagadas de más por el cliente desde el 9 de mayo de 2013, pero no aquellas anteriores a esa fecha.

Los motivos aducidos por el Tribunal Supremo los explico en este Post.

Las cuestiones prejudiciales planteadas por diferentes tribunales españoles.

Tras estas sentencias diversos Jueces españoles han planteado una «cuestión prejudicial» al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para que determine si la antes comentada «limitación de los efectos de la nulidad» (la tesis mantenida por el Tribunal Supremo), es compatible con la normativa europea de protección de los consumidores y usuarios.

Nulidad de la compra de acciones de BANKIA

La Sala Primera del Tribunal Supremo, en pleno, acaba de pronunciarse a favor de la «nulidad» de la compra de acciones de BANKIA, suscrita por pequeños inversores, durante el proceso de «salida a bolsa» de la entidad en el mes de julio del año 2011.

ACCIONES BANKIA

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El origen del problema.

Como es de sobras conocido, tras la integración a finales de 2010 de CAJA MADRID, BANCAJA, CAJA CANARIAS, CAJA ÁVILA, CAIXA LAIETANA, CAJA SEGOVIA y CAJA RIOJA, la entidad resultante de dicho proceso, BANCO FINANCIERO Y DE AHORROS (BFA), decidió a su vez transmitir el grueso del negocio bancario, parabancario y financiero heredado de las citadas Cajas a una sociedad filial (BANKIA, S.A.).

En ese momento la sociedad matriz (BFA) era propietaria del 100 % de BANKIA, y sus gestores, con la intención de captar capital para el nuevo banco, decidieron la salida a bolsa del 55 % BANKIA, operación que se materializó en el marco de una Oferta Pública de Suscripción de Admisión y Negociación de Acciones (OPS) en el mes de julio del año 2011.

Las acciones de BANKIA fueron adquiridas por todo tipo de inversores, desde inversores cualificados o profesionales (a los que se les presume mayor conocimiento), a miles de pequeños ahorradores (sin especiales conocimientos), que invirtieron su dinero en BANKIA ante la apariencia de solvencia la nueva entidad.

Esa aparente solvencia se reflejaba en el «folleto informativo» confeccionado por BANKIA y registrado por ésta en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Sin embargo, lo cierto es que en fecha 25 de mayo del año 2012 el grupo BANKIA tuvo que reformular las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2011, pasando dicha entidad de contabilizar beneficios a importantes pérdidas por valor de 2.979 millones de euros, lo que conllevó el rescate financiero de la entidad y la nacionalización de la matriz BFA. En ese rescate con fondos públicos, el FROB acordó una será de acciones de recapitalización de la entidad, como la reducción del valor nominal de las acciones BANKIA que pasaron a valer 1 céntimo, con la consecuente pérdida para los accionistas.

La nulidad de la compra de acciones de BANKIA.

Pues bien, en la Sentencia, dictada el pasado 3 de febrero, el Tribunal Supremo ha desestimado un recurso de BANKIA y, por consiguiente, confirmado la decisión de la Audiencia Provincial de Valencia que declaró la nulidad por error-vicio en la prestación del consentimiento de la suscripción-adquisición de las acciones, debiendo los reclamantes reintegrar dichos valores, con los rendimientos en su caso obtenido, con sus intereses legales a BANKIA y ésta devolver con intereses la cantidad abonada al suscribir las acciones. 

El Tribunal Suprermo se basa en las graves inexactitudes del folleto informativo de la OPV, único cauce informativo de que disponía el pequeño inversor.

«Y si resulta que dicho documento contenía información económica y financiera que poco tiempo después se revela gravemente inexacta por la propia reformulación de las cuentas por la entidad emisora y por su patente situación de falta de solvencia, es claro que la Audiencia anuda dicho déficit informativo a la prestación errónea del consentimiento, en los términos expuestos, sin necesidad de que utilicen expresamente los vocablos nexo causal u otros similares. Lo determinante es que los adquirentes de las acciones ofertadas por el banco (que provenía de la transformación de una caja de ahorros en la que tenían sus ahorros), se hacen una representación equivocada de la solvencia de la entidad y, consecuentemente, de la posible rentabilidad de su inversión, y se encuentran con que realmente han adquirido valores de una entidad al borde de la insolvencia, con unas pérdidas multimillonarias no confesadas (al contrario, se afirmaba la existencia de beneficios) y que tiene que recurrir a la inyección de una elevadísima cantidad de dinero público para su subsistencia; de donde proviene su error excusable en la suscripción de las acciones, que vició su consentimiento.

(…)

En consecuencia, el nexo de causalidad era evidente, a la vista de lo que la sentencia razona, puesto que justamente el folleto se publica para que los potenciales inversores tomen su decisión, incluso aunque no lo hayan leído, puesto que el folleto permite una «diseminación» de la información en él contenida, que produce la disposición a invertir. En la demanda se afirmaba que los demandantes realizaron la inversión confiados en «que la entidad Bankia era una empresa solvente que iba a repartir beneficios», por lo que resulta obvio que si hubieran sabido que el valor real de unas acciones que estaban comprando a 3’75 euros era, apenas un 1% del precio desembolsado, no habrían comprado en ningún caso. Máxime, al tratarse de pequeños ahorradores que únicamente cuentan con la información que suministra la propia entidad, a diferencia de grandes inversores, o los denominados inversores institucionales, que pueden tener acceso a otro tipo de información complementaria

Por consiguiente, se clarifica el camino para que los pequeños inversores que acudieron a la salida a bolsa puedan reclamar el dinero invertido, aunque BANKIA podría discutir el plazo que tienen para hacerlo (puesto que la acción de nulidad por vicios del consentimiento caduca a los cuatro años), dicho plazo debería computarse no desde el día de la compra de las acciones, sino como mínimo desde el momento en que BANKIA reformuló las cuentas y se manifestaron las inexactitudes, esto es, el 25 de mayo de 2012, por lo que los accionistas tendrían para reclamar hasta el 25 de mayo de 2016.

Si eres accionista de BANKIA desde QUINTA LEGAL podemos analizar tu caso. Contacta con nosotros sin compromiso.

La Comisión Europea se pronuncia sobre las cláusulas suelo.

La Comisión Europea se ha pronunciado a favor de la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelo, en el asunto prejudicial C-154/15, que tramita el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a petición de un Juzgado de lo Mercantil de Granada.

Cuando un Juez nacional tiene dudas sobre la interpretación y aplicación de una determinada norma comunitaria, como en este caso acerca de la «Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores», puede dirigirse al TJUE que tiene su sede en Luxemburgo.

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Pues bien, en un supuesto en el que el demandante y consumidor pretende la declaración de nulidad de una cláusula suelo incorporada a un contrato de préstamo hipotecario y la devolución de todas las cantidades abonadas al banco en aplicación de dicha cláusula (caso típico de reclamación por cláusula suelo), el Juez Mercantil de Granada, a la vista de las Sentencias dictadas sobre la cuestión por el Tribunal Supremo (como las famosas sentencias de 9 de mayo de 2014 o de 25 de marzo de 2015) y la disparidad de criterios entre las Audiencias Provinciales, ha preguntado al TJUE:

–  Si es compatible con el derecho de la UE que declarada la nulidad de una cláusula está mantenga sus efectos hasta la declaración judicial.

–  Si se pueden limitar los efectos de la nulidad y si el juez puede moderar los efectos de dicha nulidad.

El TJUE todavía no ha dictado sentencia, pero la Comisión Europea ha presentado alegaciones en las que mostrándose favorable a la «retroactividad» de los efectos de la nulidad, y propone al Tribunal que declare:

1) Que la interpretación de «no vinculación» que realiza el artículo 6.1. de la Directiva 93/13/CEE es incompatible con una interpretación que determine que la declaración de nulidad de la citada cláusula extiende sus efectos hasta la declaración de nulidad de la misma.

2) Que le cese en el uso de una determinada cláusula declarada nula como consecuencia de una acción individual ejercitada por un consumidor no sería compatible con una limitación, salvo que aquello fuera necesario para preservar el principio de cosa juzgada.

3) Que no es posible que los tribunales nacionales puedan moderar la devolución de las cantidades que ya ha pagado el consumidor, en aplicación de una cláusula declarada nula desde el origen por defecto de información y/o transparencia.

De estimarse dicha interpretación, los tribunales nacionales que declarasen la nulidad de las cláusulas suelo, también tendrían que condenar a la devolución de todas las cantidades abonadas de más por el consumidor al banco (y no sólo desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo), siempre y cuando se reclame la devolución en la demanda.